COMMENT DEVENIR MARCHAND DE BIENS ?

La profession de marchand de biens est réglementée, l’activité consiste à acheter des biens immobiliers et de les revendre à court terme après les avoir rénovés ou encore divisés. Le marchand de biens repère des maisons, des appartements, des terrains constructibles ou encore des immeubles à fort potentiel. Son but est de réaliser une plus-value sur les biens vendus. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur ce métier prometteur.

Les missions du marchand de biens

Contrairement à l’agent immobilier qui est un intermédiaire entre l’acheteur et le vendeur, le marchand de biens s’apparente à un commerçant. En effet, l’agent immobilier vend une prestation de services alors que le marchand de biens vend un bien dont il est propriétaire. Sa mission principale l’amène à acheter des biens qui ont un intérêt et à les remettre en état afin d’en tirer un maximum de bénéfices. Ainsi, il doit rechercher de bonnes affaires, en achetant notamment des biens en dessous du prix du marché.

Le marchand de biens devient le propriétaire des biens acquis. Il est autorisé à vendre tout bien déjà construit ou parcelles de terrain à bâtir. S’il le désire, il peut aussi vendre des parts sociales de sociétés immobilières.

Le métier de marchand de biens impose de trouver des biens valant la peine d’être rénovés ou divisés et pouvant intéresser des acheteurs. Parce que la réalisation d’un bénéfice est son but principal, il doit savoir estimer le coût des travaux de rénovation afin de déterminer la marge entre le prix d’achat et le prix de revente potentiel.

Par ailleurs, il doit suivre les travaux au jour le jour afin que le résultat final soit à la hauteur de ses attentes. Il doit également disposer d’un bon réseau pour trouver dans les brefs délais un acquéreur. En effet, un marchand de biens doit revendre le bien dans un délai de 5 ans maximum. Outre ce délai, il est frappé par certaines sanctions.

Les qualités requises pour être marchand de biens

Pour mener à bien ses activités, le marchand de biens doit être un fin connaisseur du marché immobilier, des règles de construction et d’urbanisme. Cela est la base d’une bonne productivité. Ensuite, il doit avoir une certaine aisance relationnelle et une bonne capacité de négociation pour s’approcher des propriétaires et les convaincre de vendre leur bien au prix le plus bas possible. Les qualités relationnelles lui servent aussi pour établir son réseau de professionnels à divers niveaux.

La créativité, la curiosité et la réactivité sont indispensables à la croissance de son activité. Il doit savoir faire les meilleurs repérages, savoir reconnaître la valeur d’un bien. De plus, ces capacités d’estimation sont déterminantes sur l’aspect financier de son métier. Un marchand de biens doit surtout être à l’affût de l’actualité légale en la matière. La connaissance des lois, du contexte juridique et fiscal qui entoure le métier est primordiale pour évoluer en toute légalité.

Quid de l’apport financier requis pour exercer le métier ?

Le marchand n’a pas forcément besoin de financer à 100 % le prix d’achat. Il peut se faire aider par les banques pour financer ses opérations d’achat / revente. Néanmoins, il doit avoir un apport financier d’au moins 15 % par rapport au prix d’acquisition, ce qui implique une certaine aisance financière.

Pour effectuer votre première opération, vous pouvez acheter en nom propre ou créer une société commerciale. La meilleure solution pour les débutants est l’achat en nom propre. Vous n’aurez ainsi pas à payer pour la création d’une structure légale. De plus, cela vous permettra d’être sûr que le métier est vraiment fait pour vous.

Si les résultats de cette première expérience sont positifs, vous pourrez utiliser la plus-value générée lors de la transaction pour constituer un apport pour lancer votre activité. A contrario, pensez à la création d’une structure dès que vous avez la conviction que ce chemin vous convient. Tous les avantages qui en découlent seront désormais à votre portée.

Les études et formations pour devenir marchand de biens

Le métier de marchand de biens n’est soumis à aucune justification de diplôme, de formation ou de qualification professionnelle. Il n’est pas réglementé, mais il est toujours utile d’effectuer des formations pour améliorer ses connaissances techniques. Vous pouvez donc suivre un cursus pour avoir le BTS en professions immobilières. Il est également possible de continuer avec un BAC + 3 afin d’obtenir une licence professionnelle en métier de l’immobilier.

Dans ce cas, vous pourrez vous spécialiser en :

• Gestion de l’administration de biens ;
• Gestion et développement de patrimoine immobilier ;
• Transaction et commercialisation de biens immobiliers.

Vous pourrez aussi choisir une licence professionnelle dans une filière liée au droit immobilier. Des écoles spécialisées comme l’ICH, l’École Supérieure de l’Immobilier ou encore la FNAIM proposent aussi des formations intéressantes. Vous pouvez aussi vous renseigner auprès de l’École Supérieure des Professions Immobilières (ESPI), l’Institut National Supérieur de l’Immobilier (INSIM) ou l’Institut du management des services immobiliers (LMSI).

Salaire du marchand de biens

La rémunération des marchands de biens dépend essentiellement du montant de vente de leurs biens immobiliers. Le montant des travaux impacte la marge de l’opération, même si on peut déduire les factures des travaux sur l’imposition de la plus-value. Plus le marchand réalise des transactions, plus il peut potentiellement gagner de l’argent.

Les marchands de biens professionnels n’ont pas de rémunération fixe, ils doivent déduire le prix d’achat et le coût des travaux du prix de vente pour savoir ce qu’ils gagnent. En général, ce montant varie de quelques centaines d’euros pour les biens les moins risqués financièrement à plusieurs milliers d’euros pour les transactions les plus intéressantes.

Conditions de travail et évolution de carrière

Le marchand de biens doit méticuleusement choisir sa structure. Il est interdit de réaliser des opérations d’achat / revente via une société civile immobilière (SCI), car la structure n’est pas adaptée à l’activité commerciale. La SCI permet uniquement de louer les biens en location non meublée.

De même, vous ne pouvez pas vous mettre sous le régime de micro-entrepreneur. Le marchand de biens travaille via son propre compte. Dans ce cas, il a l’obligation de créer une entreprise individuelle ou une société commerciale unipersonnelle comme une EURL ou une SASU. La création d’une entreprise pluripersonnelle telle qu’une SARL ou SAS pourra satisfaire les professionnels désireux de s’associer.

Au fil des années, le marchand acquiert de l’expérience et peut s’intéresser au domaine de la construction. En fonction de ses capacités financières, il peut décider de faire construire une maison ou bien un immeuble avec pour objectif de le revendre. Il peut travailler en collaboration avec un architecte afin de réaliser les du projet.

Le régime fiscal associé au métier de marchand de biens

Le marchand de biens est un commerçant. Il est soumis à toutes les obligations de n’importe quel professionnel bénéficiant de ce statut. Il doit impérativement s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés RCS. La tenue de comptes annuels ou encore souscrire à différentes assurances qui le couvrent et qui couvrent ses clients font partie de ses obligations.

Notez que le régime fiscal diffère selon la structure choisie. Les sociétés individuelles sont imposées à un taux de 19 %. Sur ce taux forfaitaire, l’imposition des marchands de biens s’effectue dans la catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Par contre s’il s’agit d’une société commerciale, le taux d’impôt est de 15 % lorsque le montant est inférieur ou égal à 38.120 euros. Au-delà, il grimpe rapidement à 28 %.

Vous devez également savoir que la TVA dans ce métier ne s’applique qu’au montant du bénéfice et pas sur le prix de vente. Selon ce régime spécial, un bien immobilier acheté à 150000 euros et vendu à 200000 euros sera imposé sur 50000 euros. Dans certains cas, ce calcul peut être différent. Il est alors nécessaire d’approfondir les informations fiscales auprès des professionnels pour être sûr d’évoluer en toute légalité.

Quelles sont les assurances à souscrire par le marchand de biens ?

En effet, il n’est pas rare de constater diverses erreurs dans l’exercice de cette activité. Un marchand de biens doit souscrire une assurance responsabilité civile pour couvrir ces défauts. Cette assurance couvre les risques professionnels dès que votre responsabilité est engagée envers un tiers. Vous n’aurez pas à vous en faire en cas de négligence ou d’omission dans l’exercice de vos fonctions.

Le marchand est également responsable des situations qui rendent le bien impropre à sa destination. Cela est valable pour une période de 10 ans suivant la rénovation. La souscription d’une assurance responsabilité civile décennale est également obligatoire. En outre, vous devrez aussi souscrire une assurance Constructeur Non Réalisateur.

Le métier de marchand de biens est une activité populaire en France. Les opportunités existent pour toutes les personnes qui souhaitent se lancer dans ce métier. Il suffit d’avoir les connaissances nécessaires et un minimum de fonds propres pour évoluer dans ce métier d’avenir.

Merci d’avoir pris le temps de lire cet article. Vous pouvez compléter le sujet avec des apports en commentaires, partager des expériences ou poser vos questions sur le métier de marchand de biens.

Patrick Martin

Je suis Patrick Martin, maître d’œuvre dans le sud de la France. Riche de mon expérience et de mon parcours professionnel hors normes, j’ai voulu te transmettre et te partager ma passion pour l’architecture, la construction et la rénovation.