QUELLE EST LA DISTANCE À RESPECTER POUR CONSTRUIRE ?

Toute construction, qu’elle soit sur un domaine individuel ou collectif, est strictement contrôlée par des dispositifs légaux et le code de l’urbanisme. Qu’il s’agisse d’une nouvelle bâtisse, d’une extension ou d’un aménagement, il existe des mesures de distance à respecter pour construire. Celles-ci sont nombreuses et varient selon les cas. Mais globalement, à quoi cette norme renvoie-t-elle ? Quel écart faut-il respecter lorsqu’on est sur le point de construire sa maison ? Réponse détaillée dans cet article.

Quel est l’intérêt des mesures de distanciation dans le cadre d’un projet de construction ?

Exécuter des travaux de construction requiert la prise en compte d’un certain nombre de précautions au préalable, en l’occurrence les mesures de distanciation. Pour mettre tous les propriétaires au même pied d’égalité et encadrer les différents projets, le code de l’urbanisme précise les distances à suivre entre deux constructions distinctes ou entre une construction et l’espace public.
Ces mesures sont prises dans l’intérêt des collectivités territoriales d’une part, et d’autre part, pour limiter les querelles entre les voisins.
De façon exhaustive, la distance à respecter pour construire sa maison a été réglementée pour :

• garantir l’ensoleillement et favoriser une disposition harmonieuse des constructions ;
• garantir une bonne intimité entre les occupants des constructions voisines ;
• contribuer à la sécurité, la salubrité, la jurisprudence du Conseil d’État et donner un aspect esthétique.

Distance à respecter pour construire : déterminer le type de construction pour connaître les mesures à respecter

De façon générale et réglementaire, une construction doit être érigée soit en limite de terrain, soit à une distance minimale de 3 mètres par rapport à la limite. L’écart est de 5 mètres, si la construction doit dépasser les 10 mètres de hauteur.
Cependant, les particularités de chaque projet de construction obligent le législateur à diversifier et à spécifier les distances à suivre pour implanter une construction. Elles varient donc d’un type de construction à un autre et sont régularisées par plusieurs réglementations : le Code de la construction, le Code de l’urbanisme, le POS et le PLU.

Quelle distance faut-il respecter entre la voie et une maison ?

Selon l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL), la distance entre la voie et une construction dépend de la hauteur de la construction et du type de voie. Pour avoir des informations fiables à ce sujet, il est recommandé de se rapprocher de l’hôtel de ville pour consulter le Plan d’occupation des sols (POS) ou le PLU.
En effet, le Code de l’Urbanisme, dans son article L. 111-1-4, précise les distances à suivre pour construire selon la localisation, le type de bâtiment et le type d’axe routier. Dans une agglomération, par exemple, il faut une distance de 40 mètres pour les bâtiments d’habitation et de 25 mètres pour tout autre bâtiment (industrie, magasin, boutique, etc.).
Pour les zones urbanisées, en revanche, il faut observer une distance de 50 mètres de l’axe routier pour les bâtiments d’habitation et de 35 mètres pour les autres types. Sur les axes routiers hors agglomération, deux cas de figure s’observent également :

• les constructions doivent être tenues à 100 mètres d’écart pour les axes à faible circulation (donc grande vitesse) ;
• les constructions doivent être tenues à 75 mètres des axes routiers à grande circulation.

Quelle est la distance à respecter entre deux constructions sur des terrains différents ?

Dans ce cas de figure — qui est d’ailleurs le plus courant —, le code de l’urbanisme, dans son article R. 111-19, indique ce qui suit : « à moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance mesurée horizontalement de tous points de ce bâtiment au point de la limite parcellaire le plus proche doit être égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans être moins de 3 mètres ». Autrement dit, la distance à respecter pour construire une maison de 20 mètres de hauteur à côté d’une habitation existante doit être de 10 mètres.
Par ailleurs, il faut souligner qu’il est donné à tout propriétaire terrien l’autorisation de construire jusqu’à la limite de son terrain sans demander l’accord du propriétaire voisin. Mais il est toujours judicieux de respecter les règles de limites séparatives, de limites avec la voie et de distances entre les constructions.

Quelles sont les règles de distance entre les constructions sur un même terrain ?

Au niveau des distances entre les constructions sur un même terrain, tout dépend de la législation en vigueur au niveau :

• du PLU (plan local d’urbanisme) ;
• et du COS (coefficient d’occupation des sols, à savoir combien de bâtiments peut-on construire par rapport au terrain existant).

Pour obtenir ces informations, rapprochez-vous de votre mairie. Il est recommandé de ne pas entamer les travaux sans s’être renseigné au préalable sur les détails du projet au risque de voir votre permis de construire refusé !

Quelle est la distance qu’il faut respecter entre une maison et une piscine ?

Comme en qui concerne les maisons entre elles, la distance à respecter pour construire une piscine est régie par l’article R. 111-19 du Code de l’urbanisme. Néanmoins, il peut exister des mesures contraires, prévues par le PLU ou le POS. De toutes les façons, les mêmes distances sont valables pour des piscines enterrées et pour des piscines hors-sol. La démarche idoine consiste donc à se rapprocher de sa mairie pour en savoir plus sur les dispositifs prévus par le PLU ou le POS.

La distance entre un mur mitoyen, une annexe ou une limite séparative

La construction des annexes suit les mêmes distances prévues par l’article R. 111-19 du Code de l’urbanisme. La distance à respecter est donc la même, à savoir : une construction est implantée à la limite d’une propriété ou à 3 mètres minimum de cette limite.
Dans le cas d’une annexe accolée au bâtiment principal ou hors de ce dernier, les distances à suivre seront celles appliquées à deux constructions sur une même propriété. Ainsi, en l’absence d’un PLU ou d’un Coefficient d’Occupation des Sols (COS), il faut suivre les prescriptions du Code d’urbanisme en son article R. 111-16 qui indique : « entre deux constructions non contiguës, une distance minimum de 4 mètres doit être observée ».

La distance à observer dans le cadre d’une extension

Dans ce cas, certaines dérogations au Code de l’urbanisme peuvent être observées. Il revient donc à la mairie ou la préfecture d’homologuer ou non la réalisation des travaux, notamment via un permis de construire. Pour ce faire, la requête doit être motivée par :

• le désir de préservation d’une architecture traditionnelle et locale ;
• le besoin d’adaptations nécessaires à la nature du sol, l’aspect des constructions environnantes et la configuration des parcelles, suivant le Code de l’urbanisme en son article L.124-1.

En résumé, la distance pour construire une maison, un mur ou tout édifice par rapport à son voisin ou à la route est strictement encadrée par la loi. Il existe des réglementations générales (Code de l’urbanisme) et spécifiques (PLU, POS, COS). Les derniers varient en fonction des spécificités de la zone d’implantation.
Nous voici au terme de cet article. Nous vous remercions de l’avoir lu et serions ravis de lire votre contribution à l’enrichissement de la thématique via un partage d’expérience ou des questions.

Patrick Martin

Je suis Patrick Martin, maître d’œuvre dans le sud de la France. Riche de mon expérience et de mon parcours professionnel hors normes, j’ai voulu te transmettre et te partager ma passion pour l’architecture, la construction et la rénovation.