Une division d’appartement peut être motivée par plusieurs raisons : plus d’intimité, un agencement plus judicieux, la location d’une partie de votre propriété… Indifféremment de vos objectifs, des règles essentielles doivent être respectées pour la réussite de ce type de projets. Il existe par ailleurs un cadre légal qui définit des étapes à suivre, ainsi que ce qu’il n’est pas permis de faire. Voici tout ce qu’il faut savoir pour vous lancer dans la division de votre appartement.
S’assurer que la division est réalisable
Il existe des conditions préalables pour pouvoir se lancer dans une division d’appartement. Les appartements ou les maisons qui présentent une insécurité par rapport à leur structure ne peuvent être concernés par ces travaux. Une bâtisse qui se trouve sous un arrêté de péril en raison de diverses irrégularités, et qui pose la question de la sécurité des habitants, ne peut faire l’objet d’une division d’appartement.
Un appartement qui n’est pas équipé comme il se doit ne peut également pas être divisé. Selon les localités, différentes contraintes sont imposées sur des questions comme la fourniture de l’énergie électrique, l’alimentation en eau courante, ou encore par rapport à l’évacuation des eaux usées.
La logique est simple : un appartement doit obligatoirement disposer d’équipements suffisants pour assurer confort, indépendance et fonctionnalité dans toutes ses parties après une éventuelle division. Les architectes, les experts et professionnels en bâtiment expérimentés sont en mesure de poser des diagnostics précis pour vous aider à définir le besoin éventuel de travaux préalables pour faire une division. Il s’agit parfois simplement de modifier des équipements existants pour avoir le droit de réaliser une division d’appartement.
La question des volumes et des espaces
La législation impose que les divisions d’appartement mènent à l’obtention de parties indépendantes ayant au minimum 14 m2 de superficie chacune. En termes de volumes, cela correspond à un seuil de 33 m3. Pour vous assurer que votre appartement ou les espaces que vous prévoyez créer respectent ces recommandations, le plus simple est de faire appel à un géomètre.
Les autorisations indispensables
Une certaine catégorie de travaux peut impliquer l’obtention préalable d’autorisations spécifiques. C’est le PLU qui définit dans leur ensemble, les règles et dispositions auxquelles vous aurez l’obligation de vous conformer par rapport aux surfaces habitables ou à leur destination.
Les parties créées dont la surface excède 20 m2, de même que les travaux ou modifications qui transforment l’ensemble du logement en des constructions de plus de 150 m2, requièrent la demande d’un permis de construire.
Pour les surfaces créées qui sont supérieures à 5 m2 et qui restent inférieures à 20 m2, de même que pour tous les travaux pour lesquels le logement dans son ensemble reste inférieur à 150 m2, une simple déclaration préalable de travaux suffira pour lancer votre division d’appartement.
L’obligation de créer des parties décentes
La division d’appartement doit mener à la création de parties comportant chacune l’eau, l’électricité, et le gaz. Il est essentiel que chaque partie ait une mesure claire de sa propre consommation pour ces différentes ressources en énergie. Un logement décent se définit par ces critères bien précis.
L’accès aux différents réseaux précités nécessitera donc des travaux notamment pour la séparation des compteurs d’eau, afin que chaque ménage puisse payer sa consommation. Les compteurs qui mesurent la consommation pour le chauffage seront également indépendants.
Pour les appartements disposant de chaudière, des systèmes de régulation indépendants doivent également être mis en place. Le but est que chaque partie parvienne à réguler comme elle l’entend la température prévalant dans ses pièces.
Chaque partie doit avoir une partie dédiée à la cuisine, ainsi qu’une salle de bain pour l’usage exclusif de ses habitants. Cela peut impliquer l’intervention de plombiers pour déplacer des canalisations, ou pour prolonger le réseau de tuyauterie avec des installations nouvelles.
L’isolation des murs est essentielle pour le confort des habitants. Créer des espaces partagés est souvent inévitable, notamment par rapport à des espaces comme la buanderie. Pour des questions de fonctionnalité et de praticité, des règles doivent alors dans ces cas-là être mises en place pour une entente parfaite entre les différents lots.
La division de l’eau et de l’électricité : quels budgets
Installer un sous-compteur coûte en moyenne 500 euros. Pour des besoins pratiques, l’installation de w.c. supplémentaires est préférable à l’option d’un cloisonnement supplémentaire pour diviser une pièce unique. Pour créer une salle d’eau, il faut prévoir entre 1000 et 6000 euros. Le prix est fonction de la dimension et de la configuration de la pièce, mais également de la qualité des matériaux qui seront utilisés.
Pour la création d’une nouvelle cuisine, le budget se situe également entre 1 000 et 6 000 euros en moyenne. Cela dépend aussi de la proximité des évacuations, de la présence de points d’alimentation, etc.
La question des accès lors de la division d’un appartement
À la différence d’une maison où les accès indépendants peuvent se créer avec facilité, les appartements disposent en général d’accès uniques.
Une option peut consister à créer dans les parties communes de la copropriété un nouvel accès. Cela nécessite dans la pratique des travaux qui se réalisent sur la base d’études préalables de l’architecte. Il peut notamment être nécessaire de démolir des murs, avant la pose d’un équipement de fermeture sécurisé.
La création d’un sas est aussi une solution possible. Le dispositif est encastré dans l’entrée unique et a pour rôle de mener aux deux parties. L’avantage tient au fait que les travaux ne nécessitent pas la permission des copropriétaires.
Division des terrasses ou des jardins
Pour les appartements situés en rez-de-chaussée, il est parfois nécessaire de séparer le jardin, tandis qu’en hauteur, un balcon ou une toiture-terrasse peuvent être partagés. Il n’est pas obligatoire de choisir la division, et vous avez la possibilité de prévoir l’utilisation exclusive de ces espaces par l’une des parties de l’appartement.
Le stationnement
Le stationnement est une question qui fait l’objet d’une attention croissante des services d’urbanisme. Dans certains cas et en fonction des besoins, il pourra ainsi être exigé la construction d’emplacements additionnels pour servir les différentes parties de l’appartement divisé. Les propriétaires peuvent se voir refuser l’autorisation de procéder à une division d’appartement lorsque la question du parking n’est pas résolue convenablement. La législation prévoit un certain nombre de places de parking en fonction de la surface des appartements (par exemple, un emplacement minimum par tranche de 60 m2). Des amendes sont parfois données en guise de compensation. Une option pratique peut consister à acheter des emplacements dans les résidences proches.
Les murs intérieurs
Il est presque toujours nécessaire de créer des séparations pour la création de nouvelles pièces dans les appartements en cas de division. Cela implique des travaux de cloisonnement, divers travaux de finition, ou la pose de revêtements de murs ou de sols. Il faudra prévoir en 1000 et 3000 euros en général pour ces modifications mineures. Les cloisons séparatives qui peuvent être choisies en alternative à des murs de briques doivent répondre à des normes en termes d’isolation phonique. Une cloison suffisamment épaisse coûte entre 30 et 100 euros le mètre carré.
L’apport de lumière naturelle
La création de pièces ou d’espaces privatifs peut poser la question de l’entrée de lumière naturelle pour l’une des parties créées, selon la disposition originelle de l’appartement. Si des pièces plongées dans le noir ne dérangent que moyennement quand il s’agit de douches ou de toilettes (à condition de garantir une bonne ventilation), il est important de s’assurer d’une bonne entrée de lumière pour des pièces comme le salon ou la chambre.
Les portes et les fenêtres doivent donc être réparties dans le respect de ces besoins. La création de fenêtres reste une option quand la configuration l’exige, avec un budget allant de 2000 à 3000 euros (car cela inclut souvent la création d’un mur porteur). Il est également pratique de créer des espaces vitrés entre différentes pièces pour que la lumière transite d’une pièce à l’autre.
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Je suis Patrick Martin, maître d’œuvre dans le sud de la France. Riche de mon expérience et de mon parcours professionnel hors normes, j’ai voulu te transmettre et te partager ma passion pour l’architecture, la construction et la rénovation.
