LES 3 SECRETS POUR GENERER DE LA PLUS-VALUE EN IMMOBILIER

Le but étant de revendre un bien plus cher que son prix d’achat … Afin d’obtenir une marge positive ! Pour devenir Marchand de Biens ou effectuer une opération d’achat-revente en tant que particulier , il est important

Lors d’un achat-revente, il est important de savoir générer de la plus-value :

• De se situer dans une ville où le prix actuel au M2 est élevé
• ou Dans une ville où l’on perçoit une hausse du prix au M2 durant les dernières années ( Création de futurs commerces, nouveaux transports en commun ,etc.. )
• D’analyser avant toute chose et de bien connaître le prix du secteur en question.

Premier secret :  Acheter en dessous du prix du marché ( = Marge à l’achat )

Prenons l’exemple d’une ville comme Bordeaux, où le prix au M2 moyen est d’environ 5500€ / m. Vous pourrez alors générer de la plus-value en achetant un bien immobilier en dessous de 5500€ le m². Toutefois, il est très important de prendre en compte le prix des travaux de rénovation, voici un exemple concret

J’achète un bien à Bordeaux :

• SURFACE : 30 M2
• PRIX D’ACHAT : 105 000 € (3500 € /M²)
• RENOVATION : ENV. 850 € / M ² = 25 500 €
• REVENTE AU PRIX DU MARCHE : 165 000 € =  PLUS-VALUE SUR CE PROJET : 34 500 €

Dans cet exemple, la marge s’est donc faite à l’achat. Nous verrons dans un autre article également  » Comment bien estimer le montant des travaux et acheter au bon prix  » . Mais revenons à la plus-value, il est primordial de toujours se questionner sur la revente future de son achat, afin de pouvoir réagir face à d’éventuels imprévus. Vous devez vous demandez alors , Comment acheter un bien en dessous du prix du marché ? En premier lieu, il est important de prendre en compte le fait que les bonnes affaires immobilières restent sur le marché seulement durant de courtes périodes .. Il est donc nécessaire de rester attentif et réactif à ces belles affaires !

Plusieurs cas peuvent justifier qu’un bien se retrouve en dessous du prix du marché :

• LE VENDEUR N’A PAS CONNAISSANCE DU PRIX DU MARCHE
• LE VENDEUR EST PRESSE DE VENDRE POUR DES RAISONS financières
• UNE SUCCESSION
• UN DIVORCE

Il vous sera donc primordial durant la visite et la négociation, de connaître la raison de la vente afin que vous puissiez comprendre et percevoir le besoin du vendeur. L’ensemble de ces points vous permettront par la suite de bénéficier d’arguments nécessaires à votre négociation.

Deuxième Secret : Acheter au prix du marché

Donner plus de valeur à votre bien : Marge à la revente . Il est possible de générer de la plus-value sur un bien immobilier en l’achetant au prix du marché. Pour celà, il faudra alors augmenter la valeur du bien immobilier, aux moyens de différentes méthodes :

• La division de lots : La division de lot consiste à acheter un seul bien immobilier et d’en créer plusieurs à partir de ce meme bien.

Exemple concret  : Achat d’un appartement de 100M2, que l’on transformera en deux appartements de 50M2 ou trois d’environ 30M2 , etc.

Il sera donc judicieux pour ce type d’opération d’acheter un bien immobilier de grande superficie qui présentera des possibilités de division. Assurez-vous bien auprès de la copropriété et de l’urbanisme que votre projet est réalisable avant de le mettre en œuvre. En effet, l’urbanisme peut, dans certains cas, vous demander de créer une place de stationnement pour la création d’un nouveau logement.

• Extension et Surélévation :  Augmenter la valeur de votre bien en rajoutant de la superficie.

Il faudra une nouvelle fois s’assurer de la faisabilité du projet auprès de l’urbanisme et se procurer le plan local d’urbanisme ( LE PLU ). Grace à ce dernier, vous obtiendrez des informations telles que le pourcentage d’emprise au sol autorisé sur la commune, ainsi que la hauteur maximale de construction autorisée du futur bien, etc.

Exemple concret : Extension au sol de 30 M2 d’une maison au centre ville de Bordeaux :

• PRIX AU M2 DE L’EXTENSION : ~ 2000 € => 30 X 2000 = 60 000 €
• PRIX AU M2 A BORDEAUX : ~ 5500 € => 30 X 5500 = 165 000 €
• PLUE-VALUE : 165 000 – 60 000 = 105 000 €
  (Même constat pour une surélévation )
• La Division parcellaire :Elle consiste à diviser le terrain d’une maison achetée, en plusieurs terrains constructibles , qui pourront par la suite être revendus à d’autres acheteurs. Pour se faire, il sera nécessaire de faire appel à un expert Géomètre, afin d’officialiser la division du terrain.

Exemple concret : Achat d’une maison d’une superficie avec une parcelle de 500 M2, au prix de : 450 000 €

• REVENTE DE 300 M2 DE TERRAIN : 300 000 €
• REVENTE DE LA MAISON AVEC PARCELLE DE 200 M² : 250 000 €
• PLUS-VALUE : 550 000 – 450 000 = 100 000 €*

Troisième secret :  Acheter au prix du marché & valoriser votre bien : Marge à l’achat et à la revente

Vous achetez un bien immobilier en dessous du prix du marché avec en prime .. Un potentiel de valorisation ! Vous l’aurez bien compris, cette méthode sera donc LA PLUS INTERESSANTE.

Exemple concert : Achat d’une maison de 50 M2 au prix de : 250 000 € à Bordeaux ( Travaux à prévoir pour ce bien ).

• TRAVAUX DE LA SUPERFICIE EXISTANTE : 50 X 800 € (ESTIMATION DES TRAVAUX DE RÉNOVATION) = 40 000 €
• SUR-ELEVATION DE 50 M² : 50 X 2000 € = 100 000 €
• COÛT DU PROJET : 390 000 €
• POTENTIEL DE REVENTE : 100 X 5500 € = 550 000 €
• PLUS-VALUE : 550 000 – 390 000 = 160 000 €

Comme vous pouvez le constater, il existe plusieurs méthodes vous permettant de générer une marge positive. Cela vous demandera un certain nombre de connaissances en négociation et également en analyse de biens ( pour effectuer une estimation rapide des travaux. Également une connaissances des démarches administratives à effectuer auprès de l’urbanisme afin de s’assurer de la faisabilité du projet 😉

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Jérôme Bergé

30 ans, actuellement chef de projet en imagerie médicale sur Bordeaux .
Passionné d’investissement d’immobilier depuis 3 ans maintenant, mon objectif premier est la liberté financière pour ensuite ouvrir ma propre entreprise dans l’immobilier.

Compte Instagram, ou je partage donc ma passion de l’immobilier : @investir_malin