QUEL BUDGET POUR REFAIRE UN APPARTEMENT ?

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Ça y est, après de longues recherches et démarches, vous avez enfin acquis un nouvel appartement ! Cependant, une rénovation s’impose, et établir le budget de l’enveloppe travaux n’est pas une mince affaire.

Alors le budget pour refaire un appartement est … Et bien ça dépend.

Ça dépend de :

• La surface de l’appartement
• L’état de l’appartement (est-il vétuste et très ancien ?)
• L’ampleur et la complexité des travaux
• La destination de l’appartement (location courte/longue durée, achat-revente, personnel)

Ensuite le budget de votre enveloppe travaux va se définir en fonction des points suivants :

La partie second-oeuvre

•  l’électricité
  Exemple : Faut-il changer le tableau électrique ?

•  La plomberie
  Exemple : Faut-il changer le chauffe-eau (ou le ballon d’eau chaude) ?

• Les menuiseries (portes, fenêtres)
  Exemple : Faut il supprimer les fenêtres simple vitrage assez anciennes pour poser du double vitrage ?

• Les cloisons
  Exemple : La cloison présente-t-elle des moisissures, des fissures ?

• Le chauffage et la climatisation
  Exemple : Faut-il remplacer le vieux chauffage « grille-pain » qui consomme trop ?

• Les isolations
  Exemple : Y a t-il de grosses déperditions thermiques ?

• Les revêtements
  Exemple : Le sol semble présenter de nombreuses traces d’usure et de poinçonnement, doit-il être remplacé
  +Les matériaux utilisés (prix variant en fonction de leur qualité et leur longévité
  +La main d’oeuvre (tous les pros qui interviennent sur le chantier, si vous ne faites pas les travaux vous-même)

• La partie ameublement (et décoration)
  Equipements des pièces techniques et des pièces simples fonctions

• Achat du mobilier
  Neuf ou seconde main ? Haut de gamme ou bas de gamme ?

L’ampleur de la rénovation

Après avoir établi la liste des interventions nécessaires sur chaque point précédent, votre
budget de l’enveloppe travaux va plus ou moins s’alourdir en fonction de l’ampleur de la
rénovation.

•  Pour une rénovation légère, autrement dit des travaux de rafraichissement : remplacement des revêtements (sol et mural) et changement de mobilier. Par exemple, (sans oublier les étapes de préparation) on repeint le mur et le plafond, on supprime le lino complètement poinçonné par de belles lames de parquet PVC, on remplace la vieille kitchenette en acier par une jolie petite cuisine équipée (et moderne)… Voilà, ce sont tout simplement des travaux qui ne nécessitent pas de toucher à la structure existante globalement en bon état, ils visent simplement à l’embellir, à lui redonner un air neuf. Côté prix, on se situe en moyenne à ±400€ TTC par m2.

• Pour une rénovation complète, autrement dit des travaux d’amélioration : changement des revêtements et du mobilier, plafond, changement du système de chauffage, rénovation des pièces techniques (SDB – cuisine), modification des réseaux de plomberie et d’électricité, construction/destruction de cloisons (non porteuses), menuiseries (fenêtres). Il s’agit donc de travaux de remise aux normes et remise à neuf. Côté prix, on se situe en moyenne à ±800€ TTC par m2.

• Pour une rénovation lourde, dit des travaux de réfection/réparation : remise à niveau des réseaux électriques et de plomberie/évacuations, ouverture/destruction d’un mur porteur, isolation, structure du plancher, menuiseries, installations complètes des pièces techniques. Ces travaux concernent des appartements inhabitables et sont réglementés, et ils nécessitent surtout l’intervention obligatoire de professionnels. Côté prix, on dépasse inéluctablement 1000€ par m2.

RENOVATION HAUT DE GAMME OU LOW-COST ?

Pour ceux qui envisagent de mettre en location ou en revente, bien tout dépend de la localisation de l’appartement (et de la concurrence), et la cible à laquelle il est destiné. Faites une rénovation haut de gamme dans une ville/zone où les appartements sont déjà prestigieux, comme Paris 16e. A l’inverse, faites une rénovation simple et low-cost si vous vous situez dans une ville/zone où le prix au m2 est faible et les appartements plutôt moyens/standard comme à Cholet. Vous vous démarquerez facilement de la concurrence en faisant quelque chose de sobre et moderne, sans besoin de mettre du marbre partout et du mobilier de designer. De toute façon, vous ne pourrez pas revendre ou faire louer énormément plus cher puisque vous devez vous aligner sur le prix au m2 de la zone où est votre appartement, alors ne faites pas du luxe mais simplement de la qualité.

QUI DOIT FAIRE LES TRAVAUX ?

Une fois que vous avez fait le point sur l’ampleur de la rénovation et fait établir des devis par divers professionnels, vous vous posez certainement la question suivante : puis-je faire la totalité des travaux par moi-même ?

Je m’adresse particulièrement aux investisseurs immobiliers.

Premier point : est-ce plus intéressant financièrement de faire les travaux moi-même ?

Petite leçon de fiscalité.

En location longue durée, si vous êtes soumis au régime réel d’imposition, les travaux de rénovation sont déductibles de vos revenus fonciers. Dès lors, je vous conseille de ne pas faire vos travaux vous-même, et de déléguer à des professionnels. En déclarant ces dépenses
de travaux, vous réduirez ainsi votre impôt. Prenons un exemple avec ces chiffres fictifs.

Vous touchez 1000€ de loyer, vous êtes dans une tranche d’imposition à 11%. Vous gardez donc 890€ dans votre poche. Cependant, sur les 1000€ de loyer, vous déclarez 400€ de travaux. Vous êtes donc imposés de 11% sur 600€. Au final, vous payez 66€ d’impôts, au lieu de 110€ initialement. (On ne va pas rentrer les détails, avec la CSG etc, c’est juste pour que vous compreniez l’impact que les travaux peuvent avoir sur les impôts en étant déclarés). C’est donc inutile de chercher à faire des économies en faisant tous les travaux par vous-même ou avec des copains bricoleurs, car vous ne pourrez pas les déclarer. En plus, les professionnels sauront mieux que vous diagnostiquer les points à rénover, effectuer les travaux en toute conformité avec des garanties et ainsi éviter toute malfaçon. Mais si vous faites les travaux seul, qu’il y a un incident car le travail a été mal fait, vous devrez sortir de l’argent de votre trésorerie pour réparer la bêtise si l’assurance décide de ne pas couvrir l’incident.

En achat-revente

Pour les résidences principales, vous ne payez pas de taxe sur la plus-value de la revente, donc il n’y a pas de travaux à déduire puisqu’il n’y a pas d’impôts qui existent dessus. Faites donc les travaux par-vous-même si les conditions du logement ne nécessitent pas l’intervention obligatoire de professionnels.

Pour les résidences secondes ou locatives, vous payez une taxe sur la plus-value donc vous pouvez déduire les travaux, donc faites appel à des pros. Par exemple avec ces chiffres fictifs, pour 10.000€ de plus-value, vous avez effectué 4000€ de travaux, la plus-value nette est donc de 6000€, et vous serez imposés sur ces 6000€ seulement.

ATTENTION : les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ne sont pas
déductibles.

Deuxième point, le facteur temps.

A moins que vous ayez un emploi du temps vraiment très léger qui vous permette de consacrer l’entièreté de vos journées à la rénovation de votre appartement et que vous avez l’âme d’un bricoleur tout terrain, je vous conseille de déléguer à des professionnels. Sachant que plusieurs corps de métiers interviennent sur un même chantier, c’est un gain de temps, car étant donné que c’est leurs domaines, ils seront sans doute plus efficace que vous quant à l’avancée du chantier et feront moins d’erreurs. C’est aussi un gain d’argent car en étant seul, si vous faites face à des imprévus, des incidents, vous devez trouver des solutions qui peuvent impacter votre budget, et vous retardez la mise en vente/location.

Dès lors, faites appel à de bons,artisans et occupez votre temps à développer d’autres affaires rentables à votre temps.

Troisième point, maximisez l’enveloppe travaux.

Ne jouez pas au poker, avec des diagnostics hasardeux du type « le chauffe-eau m’a l’air encore bon je peux économiser là-dessus ». Prévoyez le plus catastrophique des scénarios et maximisez l’enveloppe travaux, car si dans 1 an le ballon d’eau chaude tombe en panne, et que vous n’aviez pas emprunté assez dès le départ pour le réparer, vous allez devoir sortir 700€ de votre trésorerie pour ça. Faites donc toujours appel à des pros pour l’expertise, et ne négligez aucun point. Pour conclure, il n’y a pas un chiffre fixe qui définit exactement le coût de la rénovation d’un appartement. Ce coût dépend seulement des critères énoncés ci-dessus. J’entends bien le fait de vouloir faire une rénovation rentable, qui vous permettra d’ajouter de la valeur à votre appartement sans que cela ne vous coûte trop cher, mais si vous pouvez vraiment vous le permettre, faites établir des devis et soyez toujours accompagnés de l’oeil avisé et des compétences de professionnels. Cela vous coûtera moins cher sur le long terme.

Si vous décidez d’économiser sur la main d’oeuvre en vous lançant seul dans l’aventure, n’oubliez pas de vous informer sur les réglementations en vigueur (co-propriété, PLU…) qui régissent les travaux. Organisez-vous, il y a un ordre d’étapes à respecter (vous pouvez vous référez à l’article « QUELLES SONT LES ÉTAPES POUR RÉNOVER UN APPARTEMENT ANCIEN ? » Rubrique « rénovation »). Sachez aussi qu’il existe aussi beaucoup d’aides financières pour des travaux de rénovation énergétique.

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