Investir dans l’immobilier constitue un placement par excellence pour préserver son patrimoine ou le fructifier. La pierre a une réputation de valeur refuge relativement sûre, et de nombreuses lois visent à encourager tout particulièrement l’investissement dans l’immobilier locatif.
Se lancer dans un investissement requiert cependant des précautions importantes. Entre le choix de l’emplacement, la définition de la nature du logement ou encore le montant à placer, chaque point nécessite une étude préalable minutieuse. La pertinence de vos choix aura en un effet un impact direct sur la rentabilité de votre investissement. S’il existe de nombreuses méthodes pour déterminer si un investissement est judicieux, calculer le rendement net reste une base intéressante pour se décider. Voici comment procéder pour déterminer cette valeur clé.
Définition du rendement d’un investissement locatif
La rentabilité locative est un ratio qui met en exergue les revenus qui sont attendus par la location d’un bien immobilier précis. Il désigne la rentabilité liée à toutes les sommes que vous aurez investies dans votre bien mis en location. Cet indicateur capital se mesure en pourcentage, à l’échelle d’une année.
Le rendement locatif brut est à distinguer du rendement net. La rentabilité brute ou rendement locatif brut est la valeur obtenue par la division du montant total du loyer perçu pendant une année par le coût total du bien immobilier ; la valeur obtenue ici est ensuite multipliée par 100 pour obtenir le pourcentage recherché. Dans ce calcul, les différentes charges locatives du bailleur, et celles liées à la fiscalité et aux éventuels travaux ne sont pas comptées. La rentabilité brute ne permet donc que d’obtenir une approximation qui ne définit pas clairement les bénéfices qui seront réalisés par l’investisseur. Ces derniers peuvent largement varier selon la législation qui prévaut ou le montant des taxes diverses.
La rentabilité nette représente un indicateur plus précis et plus efficace quant à l’évaluation des bénéfices rapportés par un investissement locatif. Le rendement locatif net inclut les charges locatives qui sont dues par le bailleur.
Quels éléments prendre en compte dans le calcul de la rentabilité nette
Un placement immobilier inclut une large variété de facteurs. On peut noter la taxe foncière, l’impôt sur les rentes foncières, les charges liées à la copropriété ou aux travaux d’entretien, ou encore l’impôt de solidarité sur la fortune, ainsi que les frais des différentes assurances. Ces différentes dépenses sont à enlever des loyers qui seront perçus, pour une comptabilisation de la rentabilité ou rendement locatif.
Les détails des charges
La formule de la rentabilité nette est : Rentabilité nette = rendement net (sommes des loyers par an – charges et autres dépenses) / (prix d’achat du bien) X 100. Il est à noter que le prix d’achat doit inclure le prix d’acquisition du logement, mais aussi le crédit immobilier, les frais alloués aux prestations du notaire, ou encore une éventuelle facture d’une agence immobilière.
Pour un cas d’étude, supposons que le prix d’achat de votre bien soit de 200 000 euros. Pour un loyer total de 1200 euros, pour des charges de copropriété de 1200 euros à l’année, des charges d’entretien de 500 euros et une taxe foncière de 800, des frais liés pour agence immobilière de 900 euros, une assurance de 200 euros l’année, et enfin 900 euros de travaux de réparation, le rendement locatif net sera déterminé par le calcul qui suit :
Rendement net = (1200*12) – (1200 + 500 + 800 + 900 + 200 + 900) / (200 000) ×100. Le rendement locatif net de ce bien sera de 4, 95 %.
La pertinence du rendement net
La rentabilité nette est bien plus précise que la rentabilité brute. Elle n’est cependant pas la valeur la plus précise pour se décider ou non à investir dans un bien locatif. Les charges liées à la fiscalité doivent être prises en compte. Soustraire les charges fiscales permet d’obtenir une rentabilité nette. Elle est encore appelée rentabilité nette d’imposition. Les prélèvements sociaux sur les revenus locatifs sont aussi pris en compte par ce rendement net d’imposition.
D’un autre côté, selon le type de votre investissement, les avantages fiscaux à appliquer sont aussi à prendre en considération, cette fois-ci dans le sens de l’allègement de vos charges (la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard, etc.).
Tenir compte de la vacance locative pour le calcul de votre rendement
Un bien immobilier mis en location rapporte tant qu’il est occupé. Il est important de garder à l’esprit que la vacance locative à une incidence très importante sur la rentabilité de l’investissement. Un logement sans locataire pendant la moitié de l’année ou uniquement pendant 2 mois affectera directement votre rendement. Des vacances régulières contraignent l’investisseur à s’acquitter lui-même des mensualités de son éventuel emprunt immobilier sur la base de ressources propres, ce qui accroît les charges.
Dans l’exemple du calcul précédent, une simple absence locative d’un trimestre au cours de l’année fait baisser le rendement de 4,95% à seulement à 3, 75 %. Le risque de vacance locative doit donc être minutieusement étudié. Il est important d’en tenir compte dès la phase de sélection de votre bien. Il est toujours préférable de faire le choix d’un emplacement (quartier, ville, localisation précise…) qui soit caractérisé par une demande locative supérieure à l’offre. L’état du logement concerné est aussi une valeur sur laquelle miser pour minimiser le risque de vacance locative.
La valeur de votre logement en cas de revente : un facteur à considérer
Prendre la décision de se lancer dans un investissement locatif nécessite de considérer des paramètres additionnels. Une rentabilité locative moyenne ou faible n’est pas forcément l’indicateur qu’un investissement ne doit pas être fait. La plus-value du bien immobilier à la fin de la période d’exploitation peut être dans la pratique un critère essentiel qui permettra de compenser largement la faible rentabilité locative.
Le prix au mètre carré des logements dans une large diversité de villes (et notamment en région parisienne) est en constante augmentation. Cela implique des bénéfices importants en cas de revente, pour un retour sur investissement qui pourra être largement motivant.
Des indicateurs supplémentaires
La rentabilité d’un investissement dans l’immobilier locatif ne met pas en évidence tous les éléments permettant de juger de la pertinence d’un placement. Par exemple, l’effet de levier de crédit n’est tout simplement pas considéré dans le calcul de la rentabilité brute ou nette. Le fait de pouvoir financer un investissement sans utiliser ses ressources personnelles (ou en utilisant seulement une petite partie) peut être en effet un facteur des plus pertinents en termes de motivation pour les investisseurs. Des éléments comme le taux de rentabilité interne sont des indicateurs qui en rajoutent à la pertinence d’une analyse censée vous aider à décider.
Cet indicateur inclut par exemple tous les différents flux liés à votre investissement, et sera idéal pour une comparaison entre différents projets. L’immobilier locatif représente un actif durable et tangible. Il est accessible à tous, et est considéré comme relativement peu risqué. Il peut permettre de préparer une retraite, ou servir comme logement, une fois l’investissement rentabilisé entièrement.
Vous êtes investisseur débutant ou confirmé ? Vous avez une question sur l’investissement locatif ? Je vous invite à partager votre expérience en commentaire. Merci et à bientôt
Je suis Patrick Martin, maître d’œuvre dans le sud de la France. Riche de mon expérience et de mon parcours professionnel hors normes, j’ai voulu te transmettre et te partager ma passion pour l’architecture, la construction et la rénovation.
