Dans tout projet de construction immobilière, acquérir une parcelle de terrain reste la première étape. Les notions de terrain à bâtir et de terrain constructible sont différentes, même si elles restent toutes deux largement utilisées dans le milieu du bâtiment et des investissements immobiliers. Pour les acquéreurs de terrain, il est important de bien distinguer entre ces deux termes, notamment lorsqu’on est sur le point d’acheter un terrain. Les prix peuvent largement varier en l’occurrence. Faisons le tour de cette question dans cet article.
Le terrain à bâtir : qu’est-ce que c’est ?
Un terrain ou une parcelle de terrain à bâtir est sur le plan légal, un terrain qui est dans les dispositions nécessaires pour accueillir la construction d’un bâtiment. Des critères juridiques physiques permettent de définir ce qu’est un terrain à bâtir.
- Parmi les viabilisations requises, il est important qu’une voie d’accès qui est praticable relie la parcelle de terrain à la voie publique.
- Disposer des installations de base et du raccordement au réseau d’eau potable de la localité est également indispensable. Une alternative est que la parcelle de terrain soit viabilisée par un puits ou une source d’eau potable privée. Les risques de pollution de l’eau doivent dans tous les cas être maîtrisés.
- Le terrain à bâtir est également caractérisé par un raccordement à un réseau électrique et téléphonique.
- Dans certaines localités, il est également nécessaire pour des conditions de santé publique que la parcelle soit reliée au réseau d’assainissement public. Il est à préciser que tout raccordement au réseau de gaz de la ville reste une simple option.
En résumé et pour toutes ces installations, la parcelle de terrain à bâtir doit pouvoir disposer d’une capacité permettant de répondre aux besoins des différents occupants du bien immobilier qui sera érigé. Le terrain à bâtir doit être dénué de toute construction antérieure.
Le terrain constructible : qu’est-ce que c’est
Le terrain ou la parcelle de terrain constructible est une parcelle qui est considérée comme étant en mesure de recevoir des constructions. Pour être constructible, le terrain doit évidemment être caractérisé par différents points permettant d’assurer la durabilité de la construction, ainsi que des fondations solides.
La nature du sol est donc un paramètre important. Toutes les parcelles de terrain ne sont pas forcément à même de supporter durablement le poids d’une bâtisse.
Un terrain constructible doit par ailleurs être en mesure d’être viabilisé. Cela signifie que la parcelle de terrain doit se trouver à un emplacement géographique qui permette au bon moment de l’annexer aux différents réseaux électriques, téléphoniques ; ainsi qu’aux réseaux d’assainissement et d’eau potable. Il doit aussi être possible d’accéder à la voie publique depuis la parcelle de terrain concernée. Cela est par exemple indispensable pour l’accès au chantier des différents engins et matériaux nécessaires à la construction.
Un terrain constructible doit posséder une autorisation juridique lui permettant d’accueillir des constructions.
Lorsque tous ces points sont respectés, un terrain est jugé constructible. Pour les futurs acquéreurs de terrain, il est important de savoir que tous les terrains constructibles en théorie ne seront pas forcément en mesure de recevoir des projets spécifiques de construction. Tout devra en effet être fait de manière à respecter le plan local d’urbanisme de la communauté. Une construction peut ainsi être réalisable dans une commune précise, sans forcément l’être dans la commune voisine, en dépit du fait que les terrains aient des caractéristiques similaires et soient tous deux constructibles.
Quelle différence entre ces deux termes
La différence entre un terrain à bâtir et un terrain constructible peut sembler subtile. En réalité, la confusion la plus courante vient du fait que le terrain à bâtir peut aussi être considéré comme un terrain constructible, puisqu’il en possède toutes les caractéristiques, à la différence qu’il est tout simplement encore plus prêt à accueillir une construction. L’inverse n’est pas vrai. Un terrain constructible n’est pas forcément à bâtir, car il ne possède pas encore toutes les caractéristiques requises, notamment en ce qui concerne la viabilisation.
En résumé, le terrain constructible peut être perçu comme sous forme de potentiel. Il se différencie des terrains non constructibles par le fait que ces derniers ne peuvent pas être aménagés pour accueillir une construction. Le terrain constructible quant à lui peut bel et bien accueillir des constructions, même si ce n’est pas encore le cas.
Le terrain à bâtir doit par ailleurs être nu. En dehors des bâtiments inutilisables ou de ruines éventuelles à sa surface, il ne doit se trouver aucune habitation sur lui. Le terrain constructible peut en revanche comporter des bâtisses.
Le terrain à bâtir doit nécessairement être viabilisé pour avoir cette dénomination. Le terrain constructible ne l’est pas nécessairement.
Toutes les parcelles de terrains qui sont rassemblées sous forme de lotissement sont de manière systématique considérées comme étant prêtes à bâtir. Cela se vérifie notamment par la présence d’un coffret technique en bordure de parcelle. En revanche, pour les terrains qui ne sont pas regroupés en lots, il sera important de vérifier que le terrain est bel et bien à bâtir.
Les répercussions sur le prix d’achat des parcelles
Tout projet immobilier nécessite une préparation méticuleuse et une bonne connaissance des paramètres ci-dessus mentionnés. Avant d’acquérir un terrain constructible, il est important de conserver à l’esprit que si un terrain constructible et non viabilisé peut coûter beaucoup moins cher que les parcelles viabilisées, l’acheteur aura à sa charge toutes les procédures de viabilisation au cas où il souhaiterait construire. Le budget de viabilisation sera donc à considérer pour juger de la pertinence de votre achat de parcelle.
Vérifications et conseils avant achat
Les procédures de terrains viabilisés et prêts à bâtir se terminent par la signature d’un acte authentifié par un notaire. Ils sont considérés comme constructibles. En revanche, pour les terrains constructibles, l’acheteur doit prendre des précautions particulières pour s’assurer d’abord en priorité que le terrain est bel et bien constructible. Il convient notamment de vérifier le détail des règles d’urbanisme qui sont en vigueur.
Le plan local d’urbanisme prévoit par exemple une destination précise à certaines parcelles de terrains. D’un autre côté, des points comme la hauteur maximale des bâtiments sur des parcelles données, ou encore le type de construction sur un plan architectural sont autant de points à vérifier si votre prochaine acquisition de terrain pourra répondre à un éventuel projet de construction. Des documents comme le certificat d’urbanisme permettent de vérifier toutes les limitations sur le droit à la propriété.
En outre, pour déterminer si un achat de terrain est judicieux, il est particulièrement important de vérifier la qualité du sol. Les services des géomètres et autres professionnels dans les études de sol sont ici précieux. Les sols trop rocailleux ou trop calcaire doivent par exemple nécessiter parfois certains travaux de réhabilitation pour pouvoir rendre le terrain véritablement prêt à accueillir des constructions.
Pour votre projet d’acquisition d’un terrain constructible ou à bâtir, pensez à vous renseigner convenablement, à faire preuve de rigueur à chaque étape et à vous entourer de professionnels d’expérience.
Vous avez une question sur les terrains construtibles ? Vous pouvez laisser votre question en commentaire ci-dessous, vos témoignages sont précieux pour moi.
Je suis Patrick Martin, maître d’œuvre dans le sud de la France. Riche de mon expérience et de mon parcours professionnel hors normes, j’ai voulu te transmettre et te partager ma passion pour l’architecture, la construction et la rénovation.
Bonjour, je suis en train d’acheter une maison qui comporte une partie sur le côté. Cette partie peut permettre une construction selon les dispositions au plu avec emprise au sol de 70 % ( de 144m², cela laisse 100m² possible construit)
La voie publique et reseaux electriques et téléphone passe en bordure du terrain. Il n’y a pas de boitier de raccordement pour l’instant.
il existe une petite dépendance inexploitable actuellement sur cette partie.
Je demande donc aux services de l’urbanisme un CU op.
Je revends le terrain après l’avoir acheté, mais je ne vais pas faire de viabilisation ni étude de sol. Le prix sera en fonction des ces côuts futurs pour l’acquéreur qui devra demander un PC.
Peut-on considéré que le terrain change de définition entre mon achat ( je considère le terrain de la maison comme terrain constructible mais non viabilisé) et la vente du même terrain une fois le cu obtenu, et que je vendrai en tant que terrain constructible.
Merci d’avance, car je ne souhaite pas me faire redresser par les impôts pour tva qui n’est pas la même.
Si vous avez la réponse cela m’interesse surtout sur la question de la définition de terrain constructible entre l’achat et la revente.
Merci d’avance.
Marie-France PETRO